По итогам первого полугодия 2026 года рынок курортной недвижимости Сочи демонстрирует признаки охлаждения после нескольких лет рекордного роста. При этом инвестиционный сегмент гостиничной недвижимости остается устойчивым благодаря сохраняющемуся дефициту качественного номерного фонда и запуску новых проектов с профессиональным управлением. К таким выводам пришли аналитики платформы недвижимости «Домос».
По данным анализа, в Сочи с весны продолжается снижение средней стоимости размещения по сравнению с первым полугодием 2025 года. В марте средний тариф снизился на 7%, в апреле – на 13%, а в мае – на 15% относительно аналогичных месяцев прошлого года. В сегменте трехзвездочных отелей показатель ADR сократился на 11%, четырехзвездочных – 6%, пятизвездочных – 20%.
В предложении существенно превалируют объекты категории 4*. Из введенных проектов на них приходится почти половина нового гостиничного фонда – 44%, при этом пятизвездочные занимают только 24%. Более 60% нового предложения составляют классические гостиницы, еще 28% – апарт-отели.
По словам руководителя платформы недвижимости «Домос» Сергея Бражника, происходящие изменения являются закономерным этапом развития рынка.
«Сочинский рынок проходит естественный цикл. После периода стремительного роста внутреннего туризма и рекордного спроса рынок постепенно возвращается к более сбалансированной модели. Покупатели и инвесторы стали гораздо внимательнее оценивать качество продукта, концепцию, профессионализм управляющей компании и перспективы объекта в долгосрочном горизонте. При этом интерес к гостиничной недвижимости как инвестиционному инструменту сохраняется. Основной дефицит по-прежнему наблюдается в сегменте качественного номерного фонда с профессиональным управлением», – отметил эксперт.
Управляющий партнер девелоперской компании GRAVION Юрий Неманежин считает, что текущая ситуация свидетельствует скорее о взрослении рынка, чем о его ослаблении: «Последние несколько лет рынок Сочи рос опережающими темпами, и сегодняшняя стабилизация выглядит абсолютно закономерной. Сейчас инвесторы все чаще оценивают потенциал проекта на горизонте 5-10 лет. Именно поэтому на первый план выходят качественная инфраструктура, которая будет актуальной и сейчас и в перспективе, профессиональное управление и способность объекта обеспечивать стабильную доходность после ввода в эксплуатацию. Сочи все больше становится рынком премиального продукта. Это подтверждают и гостиничные показатели: если в 2023 году выручка на номер (RevPAR) составляла около 6,8 тыс. рублей за ночь, то в 2025 году она достигла 10 тыс. рублей, увеличившись почти на 47% за два года. По прогнозам аналитиков, к 2030 году RevPAR вырастет до 16 тыс. рублей за ночь. Это означает, что фундаментальные предпосылки для роста инвестиционной привлекательности качественных гостиничных проектов сохраняются».
По данным «Домос», именно инвестиционный сегмент сегодня остается наиболее устойчивым: продолжается запуск новых гостиничных комплексов, а девелоперы все активнее смещают фокус в сторону управляемых отелей и апарт-отелей. Аналитики отмечают, что долгосрочный интерес инвесторов к курортной недвижимости Сочи сохраняется, несмотря на коррекцию отдельных рыночных показателей.
